房产税对建立住房长效机制的作用

作者:陈心如时间:2017-12-08 10:26:43  来源:  阅读次数:169次 ]
十二届全国人大常委会立法规划将备
受关注的房地产税法正式进入全国人大的
立法规划。2016 年 7 月 23 日,二十国财
长和中央银行行长会议上,中国财政部部
长楼继伟提出,将义无反顾推行房地产税
和个税改革。这一系列扑朔迷离的消息让
市场对房产税的关注再次沸腾,对此民间
也引发了激烈讨论。那么,房产税到底应
不应该开征呢?笔者认为,房产税虽是大
势所趋,但是在现阶段,全面征收房产税
时机还不成熟。
第一,房产税的征收无法抑制房价
过快增长
关于是否能调节房价。微观经济学告诉
我们,一个产品的市场价格是供给和需求达
到平衡态时的价格,任何的税收,只要不会
改变供给和需求,那么它对最终价格不会产
生长期根本影响。房地产税在影响房价的过
程中,能在改革的初期刺激房产市场,使房
价有所降低。但是,从长远来讲,其影响则
是有限的。影响房价的根本因素是市场的供
求关系。
以“征税”的形式去来解决我国的社会
经济问题,最终的结果都会使社会总财富的
减少,损失最大的永远是低收入群体。譬如
税负极高的烟草业,每年上缴的流转税费为
2016 年 12 月 9 日,中央政治局会议提出,“加快研究建立符合国情,适
应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。2017 年 10 月 10 日,国家发改
委副主任、统计局局长宁吉喆表示,房地产长效机制正在紧锣密鼓制定,会适
时出台。那么,前段时间热议的房产税会不会顺势推出呢?本文结合房产税对
抑制房价、调节收入分配差距、健全地方税制体系、调节地方政府收入结构作用,
以及房产税的征收制度设计、执行效果等进行简要分析,提出目前阶段房产税
对住房长效机制的建立作用有限,不宜过快推出。
国家财政做出了非常大的贡献,因此房产税
不但没有起到遏制其发展的作用,反而造就
了一个尾大不掉的利益集团。房地产税向来
有转嫁机制,房地产商会将税负转嫁给购房
者,购房者会将税负转嫁给二手房买房者,
最终承担税负的永远是购房者。而房地产税
又属于直接税,直接扣减人们的收入,其敏
感性也比较高,如果征收的不合理,不仅不
会调节房价,还有可能反过来成为房价上涨
的推手。
第二,房产税征收制度设计尚待完善
我国目前还没解决房产税和其他税种
重复征收的问题。我国与房地产相关的税种
有 : 增值税、土地增值税、企业所得税、土
地使用税、城镇维护建设税、印花税和个人
所得税等等。税种繁多,交叉征税和税率不
合理问题十分突出。一是在开发环节,随着
土地有偿使用制度的建立,企业以出让方式
获得土地使用权已支付了巨额出让金,还要
交纳租金性质的城镇土地使用税,有重复征
税之嫌。二是在交易环节,购房不足 2 年的
卖方要按交易全额缴纳 5% 的增值税,不满
5 年的还要按成交价格减去房屋原值和相关
税费后的余额交纳个人所得税。在住房去库
存化和为父母养老等改善性需求攀升的背景
下,人们以旧换新、以小换大并不会产生“财
产转让所得”,只会付出更多,仅凭买卖住
房的年限来判定是否是投机和产生个人所得
是不科学的,不利于改善需求的释放。三是
在保有环节,对住房租金收入既征增值税,
又征房产税。租赁房一直是我国住房市场的
一个短板,供给不足且不规范,无法满足城
市化中大规模流动人口的住房需求,而仅靠
政府新建的公租房是无法满足多样化的市场
需求的,且政府的“大干快上”常常会加剧
资源错配、成本高和效率低等问题。因此,
在现有关于房地产的税种制度尚未明确清晰的情况下又增加房产税,这样各种税种的
混乱征收无疑不利于房地产业的稳定和发
展。另外,中国的土地制度为国有,使用
者只是拥有 20-70 年的租赁权利,与国
外的永久产权相比,全面征收房产税在法
理上也广为诟病。
第三,房产税会增加普通劳动者
的生活负担
对开征房产税持积极态度的人认为:
房产税大都针对拥有第二套房屋的居民,
所以在一定程度上可以打击炒房者,抑制
房价过快增长。在我看来,开征房产税不
仅不可以缓解老百姓购房压力,还会进一
步加重百姓负担。结合中国人传统的家庭
观念,房子在中国算是刚需产品,普通人
至少会倾其所有购买一套房产。对于第一
套房,房产税是没负面影响的。再看第二
套房,我将购买第二套房屋的人划分为刚
需者和投资者。对第二套房仍是刚性需求
的人不在少数,看看我们周围,父母辈奋
斗一生攒下的家业是不是仍会为了儿女成
家生活购买第二套房,男方有房有车成为
新一代丈母娘判断女婿的标准。这些家庭
即使没有条件也会创造条件贷款买第二套
房子,对于这一类老百姓,房产税无疑会
加重生活压力和还款压力。而投资者里面,
有一部分仍是中产阶级及以下的普通老百
姓。他们想要改善生活条件,将有限的资
产效用最大化。但是股票、基金等理财产
品风险高,对理财能力要求高,相比之下,
买房投资显得更为安全和稳妥。所以即使
开征房产税会抑制一部分人炒房,但是购
买第二套及以上房产的人仍会不在少数,
而房产税无疑会加重他们的经济负担。
第四,房产税并不能终结地方政
府的土地财政
现如今我国地方政府过度依赖“卖地”
来增加财政收入,再加上现在“营改增”后,
一部分本应属于地税的主体税种缺失,也
从一定程度上加重了地方政府的“财政危
机”。房产依土地而建,而土地又是固定
不能移动的,因此以房地产税作为地方政
府稳定的税收收入来源似乎也就成为了解
决土地财政问题的“治本之道”。据我所
知,卖地财政最为火热的地方,并非是财
政收入最为紧缺的地方,多半都是一二线
大城市。就我国目前在上海、重庆这两个
一线城市房地产税改革试点的结果来看,
试点期间两地收到的房产税数额占财政收
入比重并不高,相比较卖地收入是九牛一
毛。虽然分税制下财政分配的权责失衡的
确是土地财政的原因之一,但土地财政之
所以如此疯狂,却不全在于分税制。其主
要原因在于,土地财政的背后是不受约束
的体制性权力冲动,而我国各级政府疯狂
卖地,相关决策者唯 GDP 论不切实际,
大兴土木搞建设,竭泽而渔式的发行地方
债,导致部分城市债台高筑。如果不能遏
制地方政府财政扩张的欲望,就难以消除
地方政府的卖地冲动。
第五,相对于征收房产税,借鉴国际
经验,发展“租售并举”、“共有产权”
更适合我国国情。
在国际上,住房制度适合我们借鉴的
主要有三个地方:香港、新加坡和德国。
香港的公共住房制度建设完善、层次分明,
按照收入由少到多,居民依次可以申请租
赁公屋、购买居屋和购买夹心层住房,充
分考虑了各个阶层的诉求。新加坡则采用
公共性住宅为主的模式,李光耀秉持“人
无恒产则无恒心”的儒家思想,为提高居
民的国家认同感,制定了组屋制度,截至
2016 年底,组屋占新加坡住房的 80%;
比组屋居住条件好一些的公共性住宅,又
叫 EC 公寓,是为收入超过组屋上限,但
是还不是富裕阶层的 “夹心层”建设的
保障性住房;除了组屋和执行共管公寓,
新加坡还对极低收入者采用低租金和水电
补贴的方式进行扶持。德国则采用租赁性
住房为主的模式。德国的土地是私有的,
所以自有住房主要来自三个方面:居民自
建、和住房合作社合作建房、房地产商提
供。政府采取的措施是鼓励自建房和向购
房自住的人提供补贴。德国对房价非理性
上涨制定严格的法律制度,如果开发商制
定的房价超过合理房价的 20%,购房者就
可以向法庭起诉,如果超过 50%,被定性
为“获取暴利”,则开发商可能会被罚以
高额罚款和三年有期徒刑。在居民端,为
了防止居民炒房政府的管制也非常严格,
住房交易需支付 3% 的过户费、5% 的评
估费和 25% 的资本利得税,和累进税率
的个人所得税,持有超过 10 年则不需要
支付资本利得税,若未满 7 年转让综合税
率可能高达 50%。德国住房的保有环节
税收(房产税)较高,按照统一征税值的
3.5% 再乘以当地的税率计算。
德国的房价增长缓慢主要在于人口增
幅较少,供给充足,没有户籍制度,迁徙
自由,居民多愿意租房而买房意愿不足。
通过三个地方的住房制度分析,大力发展
住房租赁市场和建立多层次的公有住房体
系(包括公有产权住房),是适合中国目
前国情的长效机制。
(作者单位: 山东财经大学燕山学
院)

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