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作者:时间:2011-02-18 10:34:36 来源:www.ksfbw.com 阅读次数:1206次 ]
摘要：当前我国城市多层次住房供给体系尚未健全．保障性住房由于存在保障制度缺失与管理不到住等问题，导致供给相对不足，供给结构矛盾突出。解决保障性住房的核心问题之一是保障房价格和租赁价格的确定，政府越须从受惠者的收入和保障房的成本角度对其进行经济规制，才能真正起到保障的作用。
关键词：保障性住房；价格；经济规制
一、城市保障性住房供给问题分析
(一)中国住宅保障制度的缺失
中国的保障性住房是指面向低收入阶层的经济适用房和面向城镇最低收入“双困户”的廉租住房。早在1998年7月国务院下发的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(即国发23号文)，强调要“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，就正式拉开了中国经济适用房和廉租房的建设与供应的序幕。很显然，中央政府的效用目标是整个社会公共利益最核心的代表和体现，它强调在注重市场效率的同时，也要兼顾社会公平。然而，作为保障性住房执行层面的地方政府，这些年的政绩考核却是GDP增长与地方经济的发展，其利益偏好在于“利”和“绩”。国家规定，保障性住房土地是无偿划拨的，相关行政事业性收费也要减免一半，廉租房还需要地方财政的补贴。而土地资源是有限的，“卖地”恰恰又是这几年地方财政收入的重要来源，因此，面向低收入困难群体的保障房与地方政府的财源站到了对立面上，保障房建设就自然失去了“保障”，而保障性住房的缺少是目前住房供应失衡的重要原因。英语教学论文发表
中国住房保障制度的缺失主要表现在如下几个方面：首先，保障性住房建设的立法缺位。其
次，保障性住房土地供给缺乏规划。第三．保障性住房财政支持力度不足。第四，保障性住房金融支持有限。
(二)中国经济适用房供给现存问题分析
1．中国经济适用房供给的现状与问题作为中国住房保障体系重要组成部分的经济适用房，对我国社会稳定有着举足轻重的作用。按照1998年7月国发23号的设计要旨：低收人家
庭租赁由政府或单位提供的廉租住房，中低收人家庭购买经济适用房，其它收入高的家庭购买、租赁市场价商品房。为贯彻执行国发23号文精神。建设部、国家计委、国土资源部又相应下发《关于大力发展经济适用住房的若干意见》。到今天已经过去了八个年头，但是，中国的经济适用房发展情况似乎远不如政策设计中的那样理想，整个住宅供应体系也出现了与政策设计较大的偏差。当前，中国经济适用房建设存在的问题可以归结为“对象失控、面积失控、价格失控”。
2．经济适用房供给现存问题的成因分析
经济适用房现存问题的成因主要是：首先，地方政府过于关注“利”和“绩”。中国的地方官员绩效考核仍然是以GDP的增长为主，房地产开发投资占总投资比重大，又可以带动建
材、家电等其他相关产业经济的增长，可显著地提高GDP。同时，保持住宅市场热度带来的高土地出让金为政府财政收人提供了一个重要来源。两方面的利益导致了地方政府的土地供应并不向经济适用房倾斜，从而导致市场越热，地价越高，经济适用房开发越少的局面。
其次是开发商追求利润最大化。一些开发商为了牟取高额利润，在享受政府优惠补贴的同时，
通过利用混淆住房面积概念变相提高房价，或干脆以普通商品房名义销售等方法，使政府的“砖头补贴”进了自己腰包。
第三是政策落实不到位和监管成本太高。其一，土地落实不到位。其二，优惠政策没有全部落(三)城市廉租房供给相关问题分析住房保障体系另一组成部分是廉租房，它是指政府向城镇最低收入居民且住房困难的家庭，提供租金补贴或实物配租的具有社会保障性质的
住房。[1]1．廉租房的需求者——最低收入者还是住房弱势群体
从廉租房的需求方层面分析，廉租房这一住房保障体系要保障的应是住房弱势群体的居住问
题。因此，我们必须界定清楚住房弱势群体的范围。首先，住房弱势群体应属于住房困难户。住房困难，是指家庭人均使用面积不足6平方米。值得注意的是，住房困难不等同于“最低收入”家庭，如社会存在原有集资房的下岗职工等。其次，他们又是收入困难户，是指家庭人均收入在当地政府划定的最低生活保障线金额界限以下的，并在未来一段时间内不可能提高居住条件的社会群体。第三，他们处于社会政治经济生活中的底层，人微言轻，需要政府出面保障其住房。
2．廉租房的供给者——政府还是企业?依据《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，政府应是廉租房的供给主体，对城市廉租房实。再次，在补贴对象上失去监管，成本太高。由于经济适用房属于保障性用房，它必须由政府统一建设与统一管理，唯有此，才能起到对市
场经济的辅助保障功能作用。幼儿教育论文发表
实行统一开发建设和统一管理，以确保其供应能满足住房弱势群体的需求。冈此，各城市廉租保障房应建立以政府为供应主体，社会各界共同参与的供应体系，不排除个别开发企业为了社会责任而参与到廉租房的建设中来。
3．廉租房的房源——收购旧房还是新建?根据2004年3月1日起正式实施的《城镇最
低收入家庭廉租住房管理办法》有关规定，廉租房的房源主要来自于腾空的公有住房、政府出资建设的廉租住房、政府出资收购的住房、社会捐赠的住房和其他渠道筹集的住房。
目前应将第三种房源即政府出资收购住房作为中国廉租房的主要来源。国家可通过设立隶属于政府的经营廉租房的专业公司对空置商品房住宅进行收购，并按照廉租房标准进行必要的改建，如内部分隔以减少单套面积等。
4．廉租房的资金来源——财政资金还是市场资金?
保障最低收人家庭的廉租房工程是一项社会公益性事业，也是政府的一项保障工程，职责所
在。因此，财政资助应是廉租房工程资金的主要来源。若让位于市场资金，则会使廉租房的保障性质发生质变，最终将难以成功。
面对廉租房建设资金短缺的现状，笔者认为地方政府应从土地出让收益中划出一部分作为廉
租房的使用资金，专款专用。同时，还可以充分利用市场上的资金来源，如：(I)发行“廉租住房彩票”。类似于体育彩票和福利彩票性质，吸收社会资金，以其中一部分作为彩金，其余大部分用于专项的廉租房资金。(2)政府参与房产开发如“经营廉租房专业公司”的收益部分。(3)建立“廉租房基金”。
实际上，保障性住房的核心经济问题是房价与租赁价格的确定问题，它涉及到能否起到保障
作用和住房保障制度的成败，为此，我们有必要对此进行深入分析。
二、中国经济适用房的价格经济规制分析
(一)中国经济适用房的性质与价格高低问题经济适用房制度的初衷是作为社会住房保障
体系的一部分，解决低收人家庭的住房问题，其建设用地Fh地方政府无偿划拨，属于保障性质用房。因此，经济适用房的价格就必须由政府进行经济规制，才能起到保障作用，促进社会和谐。
由表l可见，若以2004年我国经济适用房平均价格1542形平方米计算，按照目前住房面积标准确定户型80平方米的住宅总价则为123360元，它对于低收入户和最低收入户家庭的收入能力而言，房价收入比分别为8．6和12．83倍，超过6倍的国际标准正常值。采用按揭方式购房，则月供占月收入比重为43．82％和65．38％，这对于低收入者来说，负担太重。
相反，当前一些地方非但没有控制住经济适用房价格，还任其失控，有的城市居然按照市场价格思路来制定保障住房价格，并随商品房价格上涨而上涨，年涨幅有的超过
关键词：保障性住房；价格；经济规制
一、城市保障性住房供给问题分析
(一)中国住宅保障制度的缺失
中国的保障性住房是指面向低收入阶层的经济适用房和面向城镇最低收入“双困户”的廉租住房。早在1998年7月国务院下发的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(即国发23号文)，强调要“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，就正式拉开了中国经济适用房和廉租房的建设与供应的序幕。很显然，中央政府的效用目标是整个社会公共利益最核心的代表和体现，它强调在注重市场效率的同时，也要兼顾社会公平。然而，作为保障性住房执行层面的地方政府，这些年的政绩考核却是GDP增长与地方经济的发展，其利益偏好在于“利”和“绩”。国家规定，保障性住房土地是无偿划拨的，相关行政事业性收费也要减免一半，廉租房还需要地方财政的补贴。而土地资源是有限的，“卖地”恰恰又是这几年地方财政收入的重要来源，因此，面向低收入困难群体的保障房与地方政府的财源站到了对立面上，保障房建设就自然失去了“保障”，而保障性住房的缺少是目前住房供应失衡的重要原因。英语教学论文发表
中国住房保障制度的缺失主要表现在如下几个方面：首先，保障性住房建设的立法缺位。其
次，保障性住房土地供给缺乏规划。第三．保障性住房财政支持力度不足。第四，保障性住房金融支持有限。
(二)中国经济适用房供给现存问题分析
1．中国经济适用房供给的现状与问题作为中国住房保障体系重要组成部分的经济适用房，对我国社会稳定有着举足轻重的作用。按照1998年7月国发23号的设计要旨：低收人家
庭租赁由政府或单位提供的廉租住房，中低收人家庭购买经济适用房，其它收入高的家庭购买、租赁市场价商品房。为贯彻执行国发23号文精神。建设部、国家计委、国土资源部又相应下发《关于大力发展经济适用住房的若干意见》。到今天已经过去了八个年头，但是，中国的经济适用房发展情况似乎远不如政策设计中的那样理想，整个住宅供应体系也出现了与政策设计较大的偏差。当前，中国经济适用房建设存在的问题可以归结为“对象失控、面积失控、价格失控”。
2．经济适用房供给现存问题的成因分析
经济适用房现存问题的成因主要是：首先，地方政府过于关注“利”和“绩”。中国的地方官员绩效考核仍然是以GDP的增长为主，房地产开发投资占总投资比重大，又可以带动建
材、家电等其他相关产业经济的增长，可显著地提高GDP。同时，保持住宅市场热度带来的高土地出让金为政府财政收人提供了一个重要来源。两方面的利益导致了地方政府的土地供应并不向经济适用房倾斜，从而导致市场越热，地价越高，经济适用房开发越少的局面。
其次是开发商追求利润最大化。一些开发商为了牟取高额利润，在享受政府优惠补贴的同时，
通过利用混淆住房面积概念变相提高房价，或干脆以普通商品房名义销售等方法，使政府的“砖头补贴”进了自己腰包。
第三是政策落实不到位和监管成本太高。其一，土地落实不到位。其二，优惠政策没有全部落(三)城市廉租房供给相关问题分析住房保障体系另一组成部分是廉租房，它是指政府向城镇最低收入居民且住房困难的家庭，提供租金补贴或实物配租的具有社会保障性质的
住房。[1]1．廉租房的需求者——最低收入者还是住房弱势群体
从廉租房的需求方层面分析，廉租房这一住房保障体系要保障的应是住房弱势群体的居住问
题。因此，我们必须界定清楚住房弱势群体的范围。首先，住房弱势群体应属于住房困难户。住房困难，是指家庭人均使用面积不足6平方米。值得注意的是，住房困难不等同于“最低收入”家庭，如社会存在原有集资房的下岗职工等。其次，他们又是收入困难户，是指家庭人均收入在当地政府划定的最低生活保障线金额界限以下的，并在未来一段时间内不可能提高居住条件的社会群体。第三，他们处于社会政治经济生活中的底层，人微言轻，需要政府出面保障其住房。
2．廉租房的供给者——政府还是企业?依据《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，政府应是廉租房的供给主体，对城市廉租房实。再次，在补贴对象上失去监管，成本太高。由于经济适用房属于保障性用房，它必须由政府统一建设与统一管理，唯有此，才能起到对市
场经济的辅助保障功能作用。幼儿教育论文发表
实行统一开发建设和统一管理，以确保其供应能满足住房弱势群体的需求。冈此，各城市廉租保障房应建立以政府为供应主体，社会各界共同参与的供应体系，不排除个别开发企业为了社会责任而参与到廉租房的建设中来。
3．廉租房的房源——收购旧房还是新建?根据2004年3月1日起正式实施的《城镇最
低收入家庭廉租住房管理办法》有关规定，廉租房的房源主要来自于腾空的公有住房、政府出资建设的廉租住房、政府出资收购的住房、社会捐赠的住房和其他渠道筹集的住房。
目前应将第三种房源即政府出资收购住房作为中国廉租房的主要来源。国家可通过设立隶属于政府的经营廉租房的专业公司对空置商品房住宅进行收购，并按照廉租房标准进行必要的改建，如内部分隔以减少单套面积等。
4．廉租房的资金来源——财政资金还是市场资金?
保障最低收人家庭的廉租房工程是一项社会公益性事业，也是政府的一项保障工程，职责所
在。因此，财政资助应是廉租房工程资金的主要来源。若让位于市场资金，则会使廉租房的保障性质发生质变，最终将难以成功。
面对廉租房建设资金短缺的现状，笔者认为地方政府应从土地出让收益中划出一部分作为廉
租房的使用资金，专款专用。同时，还可以充分利用市场上的资金来源，如：(I)发行“廉租住房彩票”。类似于体育彩票和福利彩票性质，吸收社会资金，以其中一部分作为彩金，其余大部分用于专项的廉租房资金。(2)政府参与房产开发如“经营廉租房专业公司”的收益部分。(3)建立“廉租房基金”。
实际上，保障性住房的核心经济问题是房价与租赁价格的确定问题，它涉及到能否起到保障
作用和住房保障制度的成败，为此，我们有必要对此进行深入分析。
二、中国经济适用房的价格经济规制分析
(一)中国经济适用房的性质与价格高低问题经济适用房制度的初衷是作为社会住房保障
体系的一部分，解决低收人家庭的住房问题，其建设用地Fh地方政府无偿划拨，属于保障性质用房。因此，经济适用房的价格就必须由政府进行经济规制，才能起到保障作用，促进社会和谐。
由表l可见，若以2004年我国经济适用房平均价格1542形平方米计算，按照目前住房面积标准确定户型80平方米的住宅总价则为123360元，它对于低收入户和最低收入户家庭的收入能力而言，房价收入比分别为8．6和12．83倍，超过6倍的国际标准正常值。采用按揭方式购房，则月供占月收入比重为43．82％和65．38％，这对于低收入者来说，负担太重。
相反，当前一些地方非但没有控制住经济适用房价格，还任其失控，有的城市居然按照市场价格思路来制定保障住房价格，并随商品房价格上涨而上涨，年涨幅有的超过
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