物业管理成本的控制原则与措施

作者:陶军伟时间:2020-07-25 09:31:55  来源:视界观  阅读次数:23次 ]

物业管理成本的控制原则与措施

陶军伟

胜利石油管理局有限公司公共事业服务中心兴河服务部,山东东营 257000

 

摘要:本文探讨了物业管理成本的控制原则,提出了物业管理企业开展成本的控制,可以事先限制各项费用和消耗的发生,有计划地控制成本的形成,使成本不超过预先制定的标准,达到降低成本,提高效率和效益的目的。

关键词:物业管理;成本控制;原则;措施

一、物业管理成本控制原则

(一)全面控制原则

全面控制是全员和全过程成本控制的结合。具体而言,一方面,成本控制是全员控制,应充分调动物业管理企业全体职工控制成本的积极性,积极发动每位职工参加成本控制活动,要求人人、事事、时时都要按照定额、标准、预算或成本目标实行有效的成本控制。充分发挥广大职工的主观能动性,是降低成本的关键。另一方面,成本控制还应贯穿于物业管理成本形成的全过程,而不仅仅是对部分费用支出的控制。要努力形成一个完整的成本控制体系,使影响成本形成的所有因素都处于严密控制之下。

(二)讲求经济效益原则

成本控制应与提供适当数量与质量的物业管理服务相结合,不能为控制而控制,即不能单纯地强调降低成本而不提供或少提供服务,或者说,绝不能片面地追求成本的降低而忽视服务的数量和质量。成本控制应以相同服务数量与水平下成本最小化,或相同成本水平下服务数量和质量最大化为目标。这一目标是经济效益原则在物业管理成本控制中的具体体现。如果成本控制不能体现以上要求,则实际成本支出虽然不超过成本目标,也不能认为实现了成本控制的目的。

(三)责权利相结合原则

明确的职责、适宜的权限和相应的利益,是任何管理工作取得成功的基础。为此,成本的控制中,应明确规定各部门和有关人员应承担的责任,赋予其相应的权限,并通过考核其责任履行情况,予以相应的奖罚。需要注意的是,企业及各级成本控制主体的管理权限、应承担的经济责任,以及物质利益三者,应正确地结合起来,这样,才能充分调动职工降低成本,加强成本控制的积极性和主动性,也才能使成本控制的目标及相应的管理措施真正落到实处。

(四)例外管理原则

例外管理原则是指物业管理企业在全面控制的基础上,对那些重要的、不正常的、不符合常规的关键性成本差异(例外情况)集中精力重点处理,深入分析、追根究底、查明原因,并及时采取措施进行控制解决。例外原则有时也称为重要性原则,它主要应用于成本的事中控制中,是保证成本有效控制的重要手段。

二、物业企业管理成本控制措施

(一)科学决策,降低决策成本

物业企业承接物业管理项目或放弃某项物业管理项目,都需要进行充分的论证决策。从广义的角度看,物业企业成本还包括企业在经营决策中所付出的代价,这部分代价是否值得,取决于企业决策是否正确,如果企业决策失误,必然会导致不必要的企业成本支出。如何才能科学决策:一要建立健全企业决策制度,建立一套民主的、科学的企业决策制度和程序,使企业决策有法可依、有章可循。关键是要建立职能部门参与、专家咨询与企业领导相结合的科学决策机制,坚持实行重大问题和重大事项集体讨论、民主决策制度,强化企业决策可行性的专业论证,推进企业决策的民主化。二要强化监督,实现对企业决策权力和决策过程的有效制约。这种监督和制约,不仅要在制度规范上确立下来,而且要在企业权力分配和组织体系中确立下来,企业的董事会、监事会要对经营决策的监督起到积极作用。三要建立企业决策责任制度,使企业决策者对自己的决策承担责任,用法律责任来进行约束,不断培育、提高和优化企业决策者的责任感,使企业决策失误减至最低程度。

(二)以客户为中心,追求合理的盈利

优质服务不仅能够赢得满意和忠实的客户,而且创造越来越大的利润。物业企业的一切经营活动必须以客户为中心,为客户提供价值对等的优质服务,才能赢得客户尊重。物业管理的对象是物业,服务的对象是人,是集管理、服务、经营一体的有偿劳动。从这一点来看,物业管理是一种社会有偿服务性行业。物业管理的性质决定了物业企业的经营方针必须是保本求利,服务社会。但是,物业管理是一种企业行为。企业是以营利为目的的经济组织,所以物业管理不能只讲社会效益、环境效益,而忽视经济效益。经济效益是企业赖以生存的基础。如果一个企业组织长期经营亏损,其生存将会受到严重威胁,那么也就无从谈论提供优质服务了。所以物业企业必须以客户为中心,提供质价相等的服务,追求合理的盈利。

(三)系统分析成本发生的全过程

物业企业降低成本不仅仅指降低服务成本,还包括其他作业成本。如企业的拓展、营销、管理、资金等成本。降低成本不仅是降低企业自身的成本,还应考虑供应商的成本。如果自身的成本降低了,而供应商的成本增加了,并不能给企业带来长远的利益。成本就像u形管中的水银,压缩这边则那边就会增加。单纯考虑降低某项成本而不顾及其他成本的反应,这种成本的节约永远不会在利润中有所体现。

(四)要靠自身的力量,持续降低单位成本

随着市场竞争的加剧,物业管理收费标准呈现单边下滑的趋势越来越明显,多种因素会导致成本不断上升。降低成本不是物业企业应对物价上涨等因素的权宜之计,而是企业的根本方针,应持续不断地进行。成本降低是没有止境的,是无终点的旅行,企业必须宜早进行。物业企业的成本控制必须走内涵式发展的道路,从企业内部着手,比如采购材料实行统一定点、定价、定时结算;减少不必要的机构、部门或岗位;严格控制固定资产的购置和日常费用开支;精简会议内容,缩短会议时间,在成本控制中就会收到事半功倍的效果。

(五)细节决定成败,完善细节管理

物业管理是微利企业,其效益是抠出来的,所以在服务过程中就必须完善细节管理,更多地关注成本管理的细节,克服成本管理中的“跑冒滴漏”现象,要将成本管理责任到人,各班组要建立日常消耗和费用台账;不同岗位、不同工种要制定相应的劳动定额标准,定期进行绩效考核,与部门和员工的奖金和工资挂钩。

  1. 结束语

    物业管理的总成本与物业管理面积是呈正比例关系,与经营能力的利用率呈反比例关系。市场的不断拓展,管理面积加大,人力、财力等配置不断增加,总成本也会随业务的扩大而增加;但是经营能力的利用率提高了,单位管理面积的成本就下降了。真正的降低成本是指降低物业管理的单位成本,只有单位成本下降了,才是真正意义的成本降低。在人力资源的综合利用方面、管理项目的投入和维修改造方面将公司的资源用到了极致,不仅大大节约了经营成本,而且降低了管理风险,提高了经济效益。

     

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