【摘要】本文通过动态分析方法、线性分析以及 MAPGIS 生成的
现状图与规划图对现状用地作出分析与未来用地预测。研究表明，
汉中市土地利用结构单一，用地布局不合理，利用程度比较低，在
建设用地供给量和指标约束下，用地矛盾突出。
【关键词】土地规划 ；城市用地 ；动态分析 ；汉中
城市用地，既是指已经建设利用的土地，也包括已经列入城市
规划区域范围内亟待开发建设的土地。初次之外，广泛意义上的城
市用地，还可以包括按照城市规划法所确定的城市规划区内的非建
设用地，如农田、林地、山地、水面等所占的土地。目前，我国处
于高速发展建设阶段，土地利用总体规划和城市规划在发展中显得
尤为关键和突出。城市的不断发展和蔓延需要占用大量的土地，而
城市边界的不断扩大会对周边城镇和乡村的土地空间造成挤压，不
规范的城市用地使用使得城市土地利用率相当低。城市土地面积不
断蔓延，而城市内却存在闲置土地和未利用土地，或者利用率极低。
城市发展占用的土地与城市化水平十分不适。主要原因除了对于人
口数据的预测方法和数据来源不统一外，主要原因有三 ：一是工业
占地比例增加 ；二是日益流行的奢华之风，如广场，套房、“花园
式工厂”等，使人均建成区面积不减反增 ；三是某些地方领导追求
“政绩”而大搞开发区，而有些开发区从开始就存在大量闲置土地；
有的城市则采取“摊大饼”的发展战略，盲目和过度追求城市规模
扩大，而不注重城市土地利用效率和单位面积土地的产出率，忽略
了城市的聚集效应，造成土地资源浪费。
1. 土地规划与城市规划的关系和差异
1.1 两者的关系分析
土地利用总体规划与城市总体规划（简称“两规”）都是区域
规划的重要组成部分，它们是互有侧重，互为弥补，不可缺少的两
项规划。城市总体规划的内容比土地利用总体规划要宽，城市的土
地利用成为两项规划共同的研究内容。土地利用总体规划立足于区
域远景发展，除了分析城镇用地的合理规模及范围外，还侧重对城
镇用地和其他类用地之间的综合平衡，土地利用结构的优化及配置，
更注重区域的整体性，强调自然资源的保护，各行业的协调，生态
环境的平衡，经济的可持续发展，是把城镇作为一个点放入区域中
与其他各业用地进行综合研究。城市总体规划是一种以定性，定位
为基础的土地利用整体空间规划，它除了要分析确定城镇用地范围，
规模外，更侧重对城市内部各类用地进行优化调整，合理配置，注
重城市土地利用的整体效果。“两规”对于用地均以合理用地、节
约用地为核心。无论是土地利
用总体规划还是城市总体规划都必须遵守自然规律，以适应社
会和经济的发展 ；都必须研究自然、经济、社会综合体 - 土地的特
性及空间分布规律。而城市总体规划重点是用地规模的确定、用地
选择和用地分类及布局等。由于土地数量的有限，土地资源的稀缺
性决定了“两规”在用地上都要节约和合理利用土地为核心。
1.2 两者存在的差异
近年来全国各地都在大力进行土地利用总体规划修编，但凡土
地利用总体规划必然涉及到城市规划中的城市用地。关于土地规划
和城市规划，不少学者对两规之间的兼容性和彼此存在的问题和矛
盾做过相关的讨论以及发表不少相关文章。土地规划中，城市用地
显得十分重要，这也是两规的交集所在，城市的发展和蔓延需要大
量的土地，而国家对于城市建设用地有十分严格的控制，如果忽视
两者的差异和关系，将导致两者在规划思路和规划结果上的矛盾，
突出表现为 ：城市总体规划仅从城市本身的建设出发，城市的建设
不考虑区域土地资源的供需矛盾，即不受土地利用总体规划的限制，
从而造成了城市建设用地过分扩张，不断侵占耕地。
2. 汉中市区土地规划中的城市用地研究
2.1 汉中市及用地情况概述
汉中地 处祖国大西南，北界秦岭山脉，南界大巴山，总面积 2，
7246 平方公里。其间由汉江冲积的汉中平原。属亚热带气候。汉
中市位于汉水上游，汉中盆地中部，东经 106° 51—107° 10、北
纬 33° 2—33° 22 之间。地形特点南低北高，市内有平坝、丘陵
和山地等三种地貌，平坝为汉江冲积平原的一二阶梯，海拔 500—
600 米之间，地势平坦，土壤肥沃，占全市面积的 34.62% ；丘陵为
山前洪积扇形成的宽谷浅丘地带，海拔 601—800 米之间，地势起
伏较大，约占全市面积的 28.1% ；山区是秦岭南坡形成的浅山和中
山地区，地势较为复杂，土壤贫瘠，海拔在 701—2038 米之间，约
占全市总面积的 37.2%。汉中盆地南北宽约 37 公里，东西长 116
公里，约占汉中地区总面积的 15.7%，可耕地 303200 亩，其中以
水田为主。汉中属于亚热带气候区，北有秦岭屏障，寒流不易侵入，
气候温和湿润
2.2 解决问题方法及研究
从汉中市土地利用现状和结构中，可以看出土地利用空间布局
不够合理，主要表现在城市、县城、建制镇的土地利用程度不高，
不合理占地情况较为突出，存在大量的闲置土地 ；农村居民点分布
不集中，土地利用粗放 ；交通用地主要集中在成渝线上，通往其他
市县的交通有待提高等级。汉中市大量耕地均分布在丘陵、河谷阶
地和平坝地区，而建设用地也主要集中在平坝、丘陵地区，建设与
保护的矛盾非常突出，必要建设用地在空间上受到制约。根据所掌
握的数据和情况进行分析，我们可以用土地规划分析方法中统计分
析方法里的动态分析法对汉中市城区的建设用地进行一个量化的预
测和估算。动态分析法适用于从历史发展演变角度来确定土地利用
的数量关系，通过土地利用动态数列的编制及其分析以揭示土地利
用变化的内在规律，以及计算土地利用的发展水平、发展速度和变
动趋势，如分析非法占地面积、农村宅基地面积、城市用地的发展
和增长速度、平均增长量和平均发展速度等以及依据土地利用某项
特性指标长期变动趋势借以预测其变动规律等。
3. 结论
采用各种数学和统计方法进行建模预测，在理论上都有学科依
据，其共性都是希望通过对历史数据的收集和整理后进行技术上的
处理，尽可能消除对预测对象形成影响的“噪音”，从中提炼出在
一定时间尺度内预测对象的运动轨迹和规律，并建立具有可操作性
和实际价值的预测模型，为实际的应用提供技术支持。由此可见，
所有的对未来的预测模型，本质都是一样的，都是在一定历史时间
尺度内预测对象的运动轨迹和规律的合理延伸。真正落实到规划中，
还需要结合项目设计到的相关各部门和单位的帮助和协商，土地规
划尤其是中心城区的规划涉及的内容更多更繁杂，我国目前处于城
镇化高速发展阶段，工业化也处于关键时期，不可避免地要占用土
地，但近年来某些地方出现的乱占滥用耕地和用地粗放浪费额外难
题主要是由于地方领导尚未树立正确的政绩观和落实科学发展观，
在经济发展和城区建设上过于急功近利，追求 GDP 增长和提高城
镇化水平的心态强烈，不能正确处理经济发展和耕地保护、农民利
益维护和综合效益提高的关系。采用动态分析法可以对汉中市中心
城区的用地规模进行一个简单和量化的预测，与汉中市的用地背景
和实际情况大致相符，为以后的城市用地规划和预测提供有意的借
鉴和帮助。
参考文献
[1] 李德华 . 城市规划原理（第三版）[M]. 中国建筑工业出版
社，2001 ：57
[2] 周建春，唐健 . 中国土地勘测规划院地政研究中心开放课
题 [M]. 中国大地出版社，2007 ：3
作者简介 ：胡颜霞（1978-）陕西汉中，西安工业大学建筑工
程学院城市规划系讲师。
现状图与规划图对现状用地作出分析与未来用地预测。研究表明，
汉中市土地利用结构单一，用地布局不合理，利用程度比较低，在
建设用地供给量和指标约束下，用地矛盾突出。
【关键词】土地规划 ；城市用地 ；动态分析 ；汉中
城市用地，既是指已经建设利用的土地，也包括已经列入城市
规划区域范围内亟待开发建设的土地。初次之外，广泛意义上的城
市用地，还可以包括按照城市规划法所确定的城市规划区内的非建
设用地，如农田、林地、山地、水面等所占的土地。目前，我国处
于高速发展建设阶段，土地利用总体规划和城市规划在发展中显得
尤为关键和突出。城市的不断发展和蔓延需要占用大量的土地，而
城市边界的不断扩大会对周边城镇和乡村的土地空间造成挤压，不
规范的城市用地使用使得城市土地利用率相当低。城市土地面积不
断蔓延，而城市内却存在闲置土地和未利用土地，或者利用率极低。
城市发展占用的土地与城市化水平十分不适。主要原因除了对于人
口数据的预测方法和数据来源不统一外，主要原因有三 ：一是工业
占地比例增加 ；二是日益流行的奢华之风，如广场，套房、“花园
式工厂”等，使人均建成区面积不减反增 ；三是某些地方领导追求
“政绩”而大搞开发区，而有些开发区从开始就存在大量闲置土地；
有的城市则采取“摊大饼”的发展战略，盲目和过度追求城市规模
扩大，而不注重城市土地利用效率和单位面积土地的产出率，忽略
了城市的聚集效应，造成土地资源浪费。
1. 土地规划与城市规划的关系和差异
1.1 两者的关系分析
土地利用总体规划与城市总体规划（简称“两规”）都是区域
规划的重要组成部分，它们是互有侧重，互为弥补，不可缺少的两
项规划。城市总体规划的内容比土地利用总体规划要宽，城市的土
地利用成为两项规划共同的研究内容。土地利用总体规划立足于区
域远景发展，除了分析城镇用地的合理规模及范围外，还侧重对城
镇用地和其他类用地之间的综合平衡，土地利用结构的优化及配置，
更注重区域的整体性，强调自然资源的保护，各行业的协调，生态
环境的平衡，经济的可持续发展，是把城镇作为一个点放入区域中
与其他各业用地进行综合研究。城市总体规划是一种以定性，定位
为基础的土地利用整体空间规划，它除了要分析确定城镇用地范围，
规模外，更侧重对城市内部各类用地进行优化调整，合理配置，注
重城市土地利用的整体效果。“两规”对于用地均以合理用地、节
约用地为核心。无论是土地利
用总体规划还是城市总体规划都必须遵守自然规律，以适应社
会和经济的发展 ；都必须研究自然、经济、社会综合体 - 土地的特
性及空间分布规律。而城市总体规划重点是用地规模的确定、用地
选择和用地分类及布局等。由于土地数量的有限，土地资源的稀缺
性决定了“两规”在用地上都要节约和合理利用土地为核心。
1.2 两者存在的差异
近年来全国各地都在大力进行土地利用总体规划修编，但凡土
地利用总体规划必然涉及到城市规划中的城市用地。关于土地规划
和城市规划，不少学者对两规之间的兼容性和彼此存在的问题和矛
盾做过相关的讨论以及发表不少相关文章。土地规划中，城市用地
显得十分重要，这也是两规的交集所在，城市的发展和蔓延需要大
量的土地，而国家对于城市建设用地有十分严格的控制，如果忽视
两者的差异和关系，将导致两者在规划思路和规划结果上的矛盾，
突出表现为 ：城市总体规划仅从城市本身的建设出发，城市的建设
不考虑区域土地资源的供需矛盾，即不受土地利用总体规划的限制，
从而造成了城市建设用地过分扩张，不断侵占耕地。
2. 汉中市区土地规划中的城市用地研究
2.1 汉中市及用地情况概述
汉中地 处祖国大西南，北界秦岭山脉，南界大巴山，总面积 2，
7246 平方公里。其间由汉江冲积的汉中平原。属亚热带气候。汉
中市位于汉水上游，汉中盆地中部，东经 106° 51—107° 10、北
纬 33° 2—33° 22 之间。地形特点南低北高，市内有平坝、丘陵
和山地等三种地貌，平坝为汉江冲积平原的一二阶梯，海拔 500—
600 米之间，地势平坦，土壤肥沃，占全市面积的 34.62% ；丘陵为
山前洪积扇形成的宽谷浅丘地带，海拔 601—800 米之间，地势起
伏较大，约占全市面积的 28.1% ；山区是秦岭南坡形成的浅山和中
山地区，地势较为复杂，土壤贫瘠，海拔在 701—2038 米之间，约
占全市总面积的 37.2%。汉中盆地南北宽约 37 公里，东西长 116
公里，约占汉中地区总面积的 15.7%，可耕地 303200 亩，其中以
水田为主。汉中属于亚热带气候区，北有秦岭屏障，寒流不易侵入，
气候温和湿润
2.2 解决问题方法及研究
从汉中市土地利用现状和结构中，可以看出土地利用空间布局
不够合理，主要表现在城市、县城、建制镇的土地利用程度不高，
不合理占地情况较为突出，存在大量的闲置土地 ；农村居民点分布
不集中，土地利用粗放 ；交通用地主要集中在成渝线上，通往其他
市县的交通有待提高等级。汉中市大量耕地均分布在丘陵、河谷阶
地和平坝地区，而建设用地也主要集中在平坝、丘陵地区，建设与
保护的矛盾非常突出，必要建设用地在空间上受到制约。根据所掌
握的数据和情况进行分析，我们可以用土地规划分析方法中统计分
析方法里的动态分析法对汉中市城区的建设用地进行一个量化的预
测和估算。动态分析法适用于从历史发展演变角度来确定土地利用
的数量关系，通过土地利用动态数列的编制及其分析以揭示土地利
用变化的内在规律，以及计算土地利用的发展水平、发展速度和变
动趋势，如分析非法占地面积、农村宅基地面积、城市用地的发展
和增长速度、平均增长量和平均发展速度等以及依据土地利用某项
特性指标长期变动趋势借以预测其变动规律等。
3. 结论
采用各种数学和统计方法进行建模预测，在理论上都有学科依
据，其共性都是希望通过对历史数据的收集和整理后进行技术上的
处理，尽可能消除对预测对象形成影响的“噪音”，从中提炼出在
一定时间尺度内预测对象的运动轨迹和规律，并建立具有可操作性
和实际价值的预测模型，为实际的应用提供技术支持。由此可见，
所有的对未来的预测模型，本质都是一样的，都是在一定历史时间
尺度内预测对象的运动轨迹和规律的合理延伸。真正落实到规划中，
还需要结合项目设计到的相关各部门和单位的帮助和协商，土地规
划尤其是中心城区的规划涉及的内容更多更繁杂，我国目前处于城
镇化高速发展阶段，工业化也处于关键时期，不可避免地要占用土
地，但近年来某些地方出现的乱占滥用耕地和用地粗放浪费额外难
题主要是由于地方领导尚未树立正确的政绩观和落实科学发展观，
在经济发展和城区建设上过于急功近利，追求 GDP 增长和提高城
镇化水平的心态强烈，不能正确处理经济发展和耕地保护、农民利
益维护和综合效益提高的关系。采用动态分析法可以对汉中市中心
城区的用地规模进行一个简单和量化的预测，与汉中市的用地背景
和实际情况大致相符，为以后的城市用地规划和预测提供有意的借
鉴和帮助。
参考文献
[1] 李德华 . 城市规划原理（第三版）[M]. 中国建筑工业出版
社，2001 ：57
[2] 周建春，唐健 . 中国土地勘测规划院地政研究中心开放课
题 [M]. 中国大地出版社，2007 ：3
作者简介 ：胡颜霞（1978-）陕西汉中，西安工业大学建筑工
程学院城市规划系讲师。
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