对城市综合体开发项目风险管理的几点探讨

摘 要：随着我国经济水平的持续提升，我国政府部门已经极为重视对城市综合体的开发，并且已经积极努力的投身于项目风险管理的研究当中。从现实的角度来讲，有效的对城市综合体开发项目进行风险管理，不仅能够极大保证项目工程能够顺利的进行下去，同时还可以极大的降低相关风险出现的概率，避免不必要的资源浪费，降低施工成本支出。文章就城市综合体开发项目风险管理做了简要的分析，并从风险识别，风险防范的角度做了具体的阐述。
关键词：城市；综合体；开发项目；风险识别；风险防范

   从本质上来讲，城市综合体指的就是由多种城市空间共同组成的城市。而这种城市中必然要包括商业空间，办公空间， 住宅区域，娱乐区域等等，同时空间之间的距离不得过远，要紧密的衔接在一起。只有这样才能保证城市综合体的高效性以及多功能性。城市综合体又称之为“坐落于城市中的城市”。由于城市综合体开发项目极为繁琐复杂，因此要想保证项目能够顺利的进行下去，并且有效的完成预定建设目标，就必须要有高水平的风险管理作为支持，对整个工程现实实行全面的风险管理，以此来降低项目开发风险出现的概率，进而建设出功能齐全的高效型城市综合体。
1 城市综合体开发项目的风险识别
   就城市综合体开发项目的风险识别而言，现阶段城市综合体开发项目的风险管理人员所采用的风险识别方式主要有三种，其一为专家调查法，其二为敏感分析法，其三为情景分析法。每一种风险识别方法所适用项目各不相同。经调查显示，应用率最高的风险识别方法为专家调查法。就城市综合体开发项目的风险种类而言，现阶段城市综合体开发项目主要面临的风险有三种 ：
   其一，资金风险，该种风险主要就是指项目在开发的过程当中由于开发时间较为长久，投资以及融资管理复杂，投资风险较高，相关的政策发生变化等原因导致开发上出现金流风险。
   其二,项目设计风险，该种风险主要指的就是项目方案设计不合理，导致工程建设完毕之后无法达到预期目标。造成这一风险出现的主要原因就是，相关的管理人员没有准确有效的做好市场调研工作，不能掌握城市的经济情况以及人文环境， 最终导致项目设计不能被大众所接受。
   其三，市场竞争风险，该种风险主要就是指项目开发者与竞争对手进行恶性竞争的行为，项目材料供应商进行价格竞争的行为，导致经济市场出现紊乱的现象，最终影响整个经济市场的稳定性。为此相关的管理人员必须要准确有效的了解各种风险以及其出现的原因，并在此基础上制定出具有针对性的防范措施，以此来保证城市综合体开发项目能够顺利的进行下去。
2城市综合体开发项目的风险防范措施
2.1制定出完善的资金风险防范措施
   为了能够保证城市综合体开发项目能够顺利的进行下去，并且保证风险管理能够准确有效的发挥出应有的作用，降低财务风险以及融资风险出现的概率，相关的管理人员在实际工作过程当中必须要制定出完善的资金风险防范措施。为此首先相关的管理人员在进行财务核算工作的过程当中，必须要对流动资金以及成本支出进行细致的统计。在项目以及外部发展条件产生较大的变化时，相关的风险管理人员必须要结合变化情况， 对融资计划进行调整，并在此基础上尽可能的扩展融资渠道， 降低融资成本。其次，重视物业与户型的匹配性，物业管理人员必须要重视自身物业所开展服务的实用性，保证自身的服务质量。最后，相关的管理人员必须要尽可能的降低进击流量，制定出科学合理的销售策略，综合考量销售物业的实际情况， 并在此基础上，结合酒店以及购物中心的建设需求进行后期开发计划方案制定。
2.2制定出完善的项目设计风险防范措施
   竞争重点从现实的角度来讲，城市管理人员要想有效的保证建设出功能齐全的高效性城市综合体，就必须要有科学合理的项目设计方案作为支持，如果项目设计方案存在着较大的问题，那么将会对整个项目开发工作造成极为不利的影响，因此相关的管理人员必须要制定出完善的项目设计风险防范措施，以此来降低项目设计风险出现的概率。为此，首先要对项目设计人员进行系统的风险管理培训，使其在实际进行方案设计的过程当中能够具有较强的风险意识。其次，必须要将战略取胜的理念落实到实际工作当中。最后，综合考量建筑设计的需求以及商业规划的需求，避免两者产生分离，同时还要保证项目设计的市场化以及规范化。
2.3制定出完善的市场竞争风险管控措施
   从宏观的角度来讲，现阶段市场竞争风险是存在于城市综合体开发项目当中的主要风险之一，如果这一问题不能得到有效的解决，将会极大的制约城市综合体项目的开发进程。因此相关的风险管理人员在实际进行风险管理工作的过程当中必须要对项目进行准确的定位，了解项目的市场潜力，并在此基础上进行商圈分析，依照分析结果确定目标客户群体，与此同时还要依照市场变化情况对不断的调整目标客户群体，对目标客户群体进行准确的分类。另外风险管理人员还必须要准确有效的了解到每一位客户的实际需求，并采取区别对待的方式对待不同类型的客户，以此来实现针对性服务，提升服务质量，进而降低市场竞争风险出现的概率。
3结语
   综上所述，现阶段我国政府部门已经极为重视城市综合体开发项目的发展情况，并且已经积极努力的投身于城市综合体开发项目的研究当中，经研究发现，现阶段我国城市综合体开发项目当中存在着诸多风险，这些风险集中表现在财务风险， 项目设计风险以及市场竞争风险当中，因此相关的研究学者以及项目风险管理人员必须要将研究重心放到城市综合体开发项目风险管理的研究上，从风险识别，风险防范的角度，针对城市综合体开发项目风险制定出具有针对想的风险防范措施，并将其落实到实际工作当中，保证项目能够顺利的进行下去，进而建设出功能齐全的高效型城市综合体。
参考文献 ：
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