【摘要】房地产业是国民经济的支柱性
产业，由于其具有产业链长、带动作用明
显等特点，房地产业的健康发展关系到建
材、装饰、土地、能源等诸多相关行业的
发展。本文主要针对政府对房地产业的宏
观调控政策，尤其是对住房的限购和取消
限购政策进行探讨。
【关键词】房地产业 ；宏观调控 ；限购
一、房地产业的经济地位和目前所存
在的问题
房地产业是我国国民经济的支柱性产
业，其在国内生产总值中的占比和国家税
收方面都占据重要地位。房地产业具有产
业链长、带动作用明显等特点，房地产业
的发展对地方能源、建材、土地、环境等
领域都有着重要的影响作用，且其大量的
劳动力需求，可为社会提供大量的就业岗
位，在社会经济的发展过程中房地产业扮
演了不可代替的角色。房地产业在一个相
当长的时期内，仍然是国民经济的基础性
和主导产业，房地产业的发展关系着国家
的民生、民权问题，影响着社会和经济文
化的发展。
我国的房地产政策从建国以来经过了
计划经济时期住房制度阶段、住房制度改
革阶段、以及住房制度市场化三个阶段。
这三个阶段中总体来说房地产业的发展迅
速，但仍存在诸多问题，例如部分城市扩
展失衡，房价波动较大，房屋建成量和普
通居民的购买力之间的矛盾突出等，房地
产业的发展急需回到健康的道路上来。
近期国内诸多城市的房屋成交量下降，
仅 2014 年上半年一线城市住宅月成交量为
51 万平方米同比下降 30.3%，二线城市下
降 16.7%，三线城市下降 19.7%。房价的
下滑和成交量的低靡使得部分中小型房地
产企业的资金链出现断裂，超过半数的房
地产企业盈利较少或者为负。面对房地产
市场的持续下滑，国内陆续有城市取消原
有的限购政策，希望以此来刺激市场消费，
保障房屋成交量。
二、房屋的限购政策和取消限购政策
改善居民居住条件一直是国家关注的
民生问题，保障房地产业的健康可持续发
展也是国家宏观调控的重点和目标。为遏
制房价的过快增长，保障居民的基本住房
要求，2010 年 4 月 30 日，北京出台“国十条”
实施细则，率先实行房屋限购。9 月 29 日
“国五条”出台后，累计有上海、广州、天
津、南京、杭州等 16 个一二线城市推出限
购政策。到 2011 年 8 月 17 日，住建部下
发了二三线城市限购标准，限购的范围持
续扩大，国家调控房价的决心和力度也继
续加强。截至 2011 年 10 月，全国已有 46
个城市提出限购政策。由于各地的实际情
况不同，限购政策的具体内容也略有不同，
例如北京的限购政策最为严格规定限购的
时间为五年，而部分城市却未明确表示限
购政策的截至时间。
限购政策实施的主要目的就是要遏制
部分城市炒房和投机性购房的现象，确保
房价的合理变化，使普通民众的基本住房
需求能够得到保障。一个城市是否要实行
限购措施，主要的考虑因素就是房价是否
在合理的增长范围内，投机性购房的数量
在房屋成交量中所占的比例是否过高。伴
随房价的过快增长，部分房地产商未能从
长远的角度看到城市对房屋的真正需求量，
盲目的投资开发新的楼盘，导致房屋建成
量明显高于需求量，最终导致房屋成交量
严重下降，楼盘入住率极低，出现了“鬼城”
的现象。
限购令等多种调控政策实施后，在一
定程度上起到限制炒房和投机性购房的作
用，并能遏制部分城市房价过快上涨的趋
势。然而今年以来房屋成交量减少，房价
也出现了大幅下滑，房市进入了低靡期。
新建房屋无法售出，导致了投资方的资金
无法回笼，银行贷款也无法及时收回，房
地产业的不景气对其他相关行业的发展也
造成了影响。而随着目前物价的上涨，钢筋、
水泥、工人工资等费用也是水涨船高，建
筑成本增加的同时房价却出现了大幅度的
下滑，无疑是对房地产商的巨大考验。根
据中原地产研究部的统计数据显示，截至
今年 7 月 20 日，在发布 2014 年中报业绩
预告的 53 家房企中，超过半数发布了预减、
略减、首亏、续亏等类型预告，就连一些
大型的房地产企业的销售和盈利情况也不
容乐观。
房价的大幅下滑和资金链吃紧迫使开
发商调整策略，房市调控初见成效。但针
对今年的房市情况可以看出，限购政策已
经在部分城市不再需要。为挽救楼市的持
续低靡，刺激消费，6 月底，呼和浩特成为
全国第一个发文取消限购的城市，7 月份
以来，解除限购的城市数量每天都在增加，
截至 7 月 25 日，随着西安、无锡明确松绑
限购的实行，在 46 个限购城市中，已经有
23 个城市对限购政策进行了微调，占此前
执行限购政策城市比例的一半，但也有部
分城市表示限购政策还将会继续实行。政
府的种种措施都是希望借此来使房地产业
恢复正常、健康的发展轨道。
三、国家宏观调控对房地产业的影响
改革开放以来我国房地产业得到了飞
速的发展，但在发展过程中仍然存在诸多
问题。例如，投机炒作现象严重，房屋价
格非理性上涨，商品房供给结构不均衡，
房地产市场运作不规范等。国家的宏观调
控对市场的发展起到了引导作用，房地产
政策的演变与房地产市场的改变是相辅相
成的，双方既是相互促进又是相互影响。
至 2003 年以来，我国房地产宏观调控全面
展开，国家从多个方面共同努力，采取了
一系列调控房地产市场的政策。
政府出台的房地产调控政策既有土地
政策、信贷政策，也有经济政策和行政
措施，并且在不同时期呈现出不同的特
点。（1）严控房地产信贷、严格土地供给
阶段（2003.2 ～ 2005.2）。针对 2003 年房
地产市场的过热现象，国家出台了一系
列调控措施，其政策重点是围绕房地产开
发商的资金问题和土地问题展开，此次宏
观调控基本达到了严格控制土地供给总量
的目标，在宏观调控政策出台后的一段时
间，住宅供给总量增速开始回落，调控效
果逐渐显现。（2）重点抑制房地产价格阶
段（2005.3 ～ 2006.4）。继第一阶段的调控
政策之后国家又相继出台了一系列调控措
施来抑制房地产价格上涨，其政策重点是
围绕打击供给环节和消费环节的炒作行为
展开，目的就是要遏制投机性炒房行为对
房市的影响。（3）全面治理房地产市场阶
段（2006.5 ～ 2008.8）。2006 年 以 来， 中
国部分城市房地产价格出现了“报复性上
涨”，被暂时压抑的房地产需求开始反弹。
新的房地产宏观调控由此拉开序幕。（4）
紧缩性的宏观调控政策开始松动阶段（2008
年～）。为了稳定房地产市场，国家暂时放
松信贷，降低居民购房成本，紧缩性的宏
观调控政策开始松动。2008 年央行先后两
次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利
率，旨在解决普通居民尤其是低收入家庭
的住房问题。
我国房地产市场的发展相比于发达国
家还存在一定的差距，在市场发展的过程
中还需要国家相关政策的控制和引导。在
市场发展达到一定的阶段之后，政府应该
逐步有计划的退出市场的控制，使市场经
济自由发展。房地产业应该回归合理健康
的发展轨道，房价应该与社会经济发展相
协调，普通居民的刚性住房需求得到满足，
城市低收入家庭的购房压力应该得到大幅
度的降低，同样依靠出售土地所获得的经
济收入在城市经济发展中所占的比例应该
得到大幅度的下降。
参考文献
[1] 张栋 . 评析我国 2009 年以来的房
地产调控政策 [D]. 重庆 ：西南政法大学，
2011
[2] 沈宏亮 . 我国房地产调控的政策
失效及其治理研究 [D]. 长沙 ：中南大学，
2010
[3] 刘尧 . 关于房地产限购令问题的研
究 [D]. 上海 ：复旦大学，2012
产业，由于其具有产业链长、带动作用明
显等特点，房地产业的健康发展关系到建
材、装饰、土地、能源等诸多相关行业的
发展。本文主要针对政府对房地产业的宏
观调控政策，尤其是对住房的限购和取消
限购政策进行探讨。
【关键词】房地产业 ；宏观调控 ；限购
一、房地产业的经济地位和目前所存
在的问题
房地产业是我国国民经济的支柱性产
业，其在国内生产总值中的占比和国家税
收方面都占据重要地位。房地产业具有产
业链长、带动作用明显等特点，房地产业
的发展对地方能源、建材、土地、环境等
领域都有着重要的影响作用，且其大量的
劳动力需求，可为社会提供大量的就业岗
位，在社会经济的发展过程中房地产业扮
演了不可代替的角色。房地产业在一个相
当长的时期内，仍然是国民经济的基础性
和主导产业，房地产业的发展关系着国家
的民生、民权问题，影响着社会和经济文
化的发展。
我国的房地产政策从建国以来经过了
计划经济时期住房制度阶段、住房制度改
革阶段、以及住房制度市场化三个阶段。
这三个阶段中总体来说房地产业的发展迅
速，但仍存在诸多问题，例如部分城市扩
展失衡，房价波动较大，房屋建成量和普
通居民的购买力之间的矛盾突出等，房地
产业的发展急需回到健康的道路上来。
近期国内诸多城市的房屋成交量下降，
仅 2014 年上半年一线城市住宅月成交量为
51 万平方米同比下降 30.3%，二线城市下
降 16.7%，三线城市下降 19.7%。房价的
下滑和成交量的低靡使得部分中小型房地
产企业的资金链出现断裂，超过半数的房
地产企业盈利较少或者为负。面对房地产
市场的持续下滑，国内陆续有城市取消原
有的限购政策，希望以此来刺激市场消费，
保障房屋成交量。
二、房屋的限购政策和取消限购政策
改善居民居住条件一直是国家关注的
民生问题，保障房地产业的健康可持续发
展也是国家宏观调控的重点和目标。为遏
制房价的过快增长，保障居民的基本住房
要求，2010 年 4 月 30 日，北京出台“国十条”
实施细则，率先实行房屋限购。9 月 29 日
“国五条”出台后，累计有上海、广州、天
津、南京、杭州等 16 个一二线城市推出限
购政策。到 2011 年 8 月 17 日，住建部下
发了二三线城市限购标准，限购的范围持
续扩大，国家调控房价的决心和力度也继
续加强。截至 2011 年 10 月，全国已有 46
个城市提出限购政策。由于各地的实际情
况不同，限购政策的具体内容也略有不同，
例如北京的限购政策最为严格规定限购的
时间为五年，而部分城市却未明确表示限
购政策的截至时间。
限购政策实施的主要目的就是要遏制
部分城市炒房和投机性购房的现象，确保
房价的合理变化，使普通民众的基本住房
需求能够得到保障。一个城市是否要实行
限购措施，主要的考虑因素就是房价是否
在合理的增长范围内，投机性购房的数量
在房屋成交量中所占的比例是否过高。伴
随房价的过快增长，部分房地产商未能从
长远的角度看到城市对房屋的真正需求量，
盲目的投资开发新的楼盘，导致房屋建成
量明显高于需求量，最终导致房屋成交量
严重下降，楼盘入住率极低，出现了“鬼城”
的现象。
限购令等多种调控政策实施后，在一
定程度上起到限制炒房和投机性购房的作
用，并能遏制部分城市房价过快上涨的趋
势。然而今年以来房屋成交量减少，房价
也出现了大幅下滑，房市进入了低靡期。
新建房屋无法售出，导致了投资方的资金
无法回笼，银行贷款也无法及时收回，房
地产业的不景气对其他相关行业的发展也
造成了影响。而随着目前物价的上涨，钢筋、
水泥、工人工资等费用也是水涨船高，建
筑成本增加的同时房价却出现了大幅度的
下滑，无疑是对房地产商的巨大考验。根
据中原地产研究部的统计数据显示，截至
今年 7 月 20 日，在发布 2014 年中报业绩
预告的 53 家房企中，超过半数发布了预减、
略减、首亏、续亏等类型预告，就连一些
大型的房地产企业的销售和盈利情况也不
容乐观。
房价的大幅下滑和资金链吃紧迫使开
发商调整策略，房市调控初见成效。但针
对今年的房市情况可以看出，限购政策已
经在部分城市不再需要。为挽救楼市的持
续低靡，刺激消费，6 月底，呼和浩特成为
全国第一个发文取消限购的城市，7 月份
以来，解除限购的城市数量每天都在增加，
截至 7 月 25 日，随着西安、无锡明确松绑
限购的实行，在 46 个限购城市中，已经有
23 个城市对限购政策进行了微调，占此前
执行限购政策城市比例的一半，但也有部
分城市表示限购政策还将会继续实行。政
府的种种措施都是希望借此来使房地产业
恢复正常、健康的发展轨道。
三、国家宏观调控对房地产业的影响
改革开放以来我国房地产业得到了飞
速的发展，但在发展过程中仍然存在诸多
问题。例如，投机炒作现象严重，房屋价
格非理性上涨，商品房供给结构不均衡，
房地产市场运作不规范等。国家的宏观调
控对市场的发展起到了引导作用，房地产
政策的演变与房地产市场的改变是相辅相
成的，双方既是相互促进又是相互影响。
至 2003 年以来，我国房地产宏观调控全面
展开，国家从多个方面共同努力，采取了
一系列调控房地产市场的政策。
政府出台的房地产调控政策既有土地
政策、信贷政策，也有经济政策和行政
措施，并且在不同时期呈现出不同的特
点。（1）严控房地产信贷、严格土地供给
阶段（2003.2 ～ 2005.2）。针对 2003 年房
地产市场的过热现象，国家出台了一系
列调控措施，其政策重点是围绕房地产开
发商的资金问题和土地问题展开，此次宏
观调控基本达到了严格控制土地供给总量
的目标，在宏观调控政策出台后的一段时
间，住宅供给总量增速开始回落，调控效
果逐渐显现。（2）重点抑制房地产价格阶
段（2005.3 ～ 2006.4）。继第一阶段的调控
政策之后国家又相继出台了一系列调控措
施来抑制房地产价格上涨，其政策重点是
围绕打击供给环节和消费环节的炒作行为
展开，目的就是要遏制投机性炒房行为对
房市的影响。（3）全面治理房地产市场阶
段（2006.5 ～ 2008.8）。2006 年 以 来， 中
国部分城市房地产价格出现了“报复性上
涨”，被暂时压抑的房地产需求开始反弹。
新的房地产宏观调控由此拉开序幕。（4）
紧缩性的宏观调控政策开始松动阶段（2008
年～）。为了稳定房地产市场，国家暂时放
松信贷，降低居民购房成本，紧缩性的宏
观调控政策开始松动。2008 年央行先后两
次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利
率，旨在解决普通居民尤其是低收入家庭
的住房问题。
我国房地产市场的发展相比于发达国
家还存在一定的差距，在市场发展的过程
中还需要国家相关政策的控制和引导。在
市场发展达到一定的阶段之后，政府应该
逐步有计划的退出市场的控制，使市场经
济自由发展。房地产业应该回归合理健康
的发展轨道，房价应该与社会经济发展相
协调，普通居民的刚性住房需求得到满足，
城市低收入家庭的购房压力应该得到大幅
度的降低，同样依靠出售土地所获得的经
济收入在城市经济发展中所占的比例应该
得到大幅度的下降。
参考文献
[1] 张栋 . 评析我国 2009 年以来的房
地产调控政策 [D]. 重庆 ：西南政法大学，
2011
[2] 沈宏亮 . 我国房地产调控的政策
失效及其治理研究 [D]. 长沙 ：中南大学，
2010
[3] 刘尧 . 关于房地产限购令问题的研
究 [D]. 上海 ：复旦大学，2012
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