【摘要】房地产开发企业项目成本控制
过程中应对项目实施全寿命成本控制，并
在此基础上分阶段进行控制，将价值工程
的方法贯穿到成本控制的各环节，在不同
阶段通过分析采取相对应的措施，进而达
到成本的有效控制，设计阶段是房地产开
发企业项目成本控制的重点，施工阶段是
房地产开发企业项目成本控制的另一个关
键点。
【关键词】房地产开发企业；成本控制；
管理
房地产企业为实现成本管理目标而进
行的一系列计价、定价的系统活动就是工
程造价管理，全过程造价管理主要包括 ：
立项、策划、发包、施工、竣工、维护等
几个阶段的动态管理，每个阶段的造价内
容有所不同，相应的管理方式、控制重点
也有所不同，所谓开发成本的有效控制，
就是在优化建设方案、设计方案的基础上，
在建设程序的各个阶段，采用一定的方法
和措施，把工程造价的发生控制在合理的
范围和核定的造价限额以内。贯穿于项目
投资决策阶段、设计阶段、项目发包阶段
和实施阶段，但房地产开发项目成本控制
应有二个关键阶段 ：设计阶段和施工阶段，
成本控制在设计阶段（包括选材用料）占
有 70—80% 的分量，工程阶段（包括合约
和实施阶段）占 20—30%。
1、项目设计阶段是成本控制的重点
通过实施建筑工程设计优化，对施工
图进行设计优化，在设计阶段降低工程造
价，能够达到节约工程建设投资目标，使
开发出来的产品性价比更高、开发商获得
更大的投资效益。在具体设计过程中应具
体抓好以下几方面的工作 ：
1.1 项目设计委托时，要向设计单位
及设计人员提供尽可能详尽准确的相关设
计资料及各种技术经济指标，明确项目开
发的定位、工程建设成本控制范围、质量
及效果，特别要强调设计方案的“经济合
理性和技术先进性”间的关系，具体内容
包括户型、功能、环境配套、结构设计等。
在保证工程质量和满足使用功能的前提下
尽可能从源头上作好成本节约。
1.2 项目方案设计控制要点 ：
（1）产品的市场定位与产品定位，产
品功能、标准、户型组合 ；
（2）竖向标高的确定，土石方平衡方案，
景观对原始地形的利用 ；
（3）公建及配套种类及规模分析，综
合管网的初步布置，水电设备房位置 ；
（4）窗地比，平面周长，体型系数 ；
（5）人防工程自建与缴费的决策 ；
（6）项目分部分项工程及部品部件的
价值判断。
1.3 初步设计完成后，房开企业技术部
门要认真审查比对，不能过分依赖于设计
部门。这一阶段十分重要，着重应注意的
是设计方案是否达到所要求的各项技术经
济指标，整个设计思路是否经济合理，注
意以下几点 ：（1）各建筑、结构、构造做
法及建筑选材 ；（2）结构形式、基础形式、
挡土墙形式的选择 ；（3）外立面设计 ；（4）
电梯、空调等大型设备选型 ；（5）管线布
置走向 ；（6）变配电系统 ；（7）道路断面 ；
（8）公摊面积与公摊系数优化 ；（9）精装
修配置标准与成本； （10）钢筋、砼含量； （11）
门窗开启方式及分隔设计。
1.4 施工图设计阶段，这是控制工程成
本最主要的一环。设计过程中，有些工程
设计人员只注重设计“质量”及设计期限，
没有更多的考虑设计对工程建设成本的重
大影响。限制和控制对工程造价影响大的
内容。实施限额设计，在满足设计质量的
前提下，通过优化设计，限制每平方米含
钢量、混凝土含量，单位施工图预算指标、
设计变更费用限额指标等对工程造价影响
大的内容。尤其要注意以下几点 ：（1）结
构体系的确定及主要竖向构件和平面布置 ；
（2）基础的选型及设计图 ；（3）电算模型
及计算系数的取值 ；（4）标准层的布置及
截面配筋； （5）地下室的布置及样板配筋图；
（6）结构转换层的布置及配筋情况。
2、施工阶段是项目成本控制中的另一
个关键阶段
根据施工阶段的这一特点，在该阶段
的成本控制中除了要加强合同管理外，还
应重点加强施工现场的管理，严格控制工
程变更及把好建筑材料、设备的质量价格
关 ：
2.1 加强合同管理，施工合同的签订，
应当遵守国家的法律、法规和国家计划，
遵循平等互利、协商一致、等价有偿的原则，
把握合同条款的内涵，精心推敲合同文字
的措词，增强合同条款的严密性。保证合
同的顺利履行，有效预防合同纠纷的发生，
减少、避免施工索赔，从而减少工程费用。
在合同履行过程中严格合同变更确认批准
流程，建立健全合同履约跟踪检查制度，
加强监督，提高合同履约率，发现问题及
时纠正，从而更有效地控制工程造价。
2.2 加强施工现场管理工作，优化施工
组织设计，选择技术先进、经济合理的施
工方案，同时尽可能减少设计变更及严格
控制现场工程量变更签证工作。
现场签证是施工过程中一项经常性的
工作，许多项目由于现场签证的不严肃，
引起工程造价失控。据统计，由于工程量
签证问题所引起的工程结算价的上升幅度
可达 10%-20%，个别的甚至更高，必须严
格现场签证制度管理。
2.2.1 明确现场签证发生的原因 ：（1）
设计变更导致的拆除或返工 ；（2）项目部
发出的零星工程委托 ；（3）合同规定实测
工程量 ；
2.2.2 按合同约定是否可以单独定价，
或按合同约定的计价方式并入结算，如需
单独定价，明确原因 ；
2.2.3 签证的范围应正确，现场工程管
理人员必须认真熟悉招标文件、投标文件
和合同文件，明确工程承包范围，防止盲
目签证。
2.2..4 签证单上必须由项目部工程师注
明准确完成时间。一般来说，施工内容完
成后，施工单位应当在三天之内或相应的
工程内容隐蔽前填写签证单报监理工程师
及项目部确认 ；如无特殊理由，监理工程
师及项目部也应在一周内签署意见并返回
施工单位。
2.3 切实把好设备、材料的质量及价格
关。材料是工程造价的主要组成部分之一，
据测算材料费用一般占工程造价的 65% 以
上，因此它对工程造价的影响巨大，最重
要的一点在材料价格的控制上要做到施工
前确定，施工前让施工单位上报材料品牌、
规格型号、材料价格，经业主确定品牌后
进行市场询价，对上报价格以书面形式进
行批复，现场实际施工即可按确定品牌执
行，结算时按确定价格结算，避免了施工
中以次充好和结算中虚报价格的现象。从
而能较好的控制材料、设备的质量和价格，
以降低工程造价。
控制好以上二个关键阶段的同时还应
正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、
资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大
工程质量事故，努力缩短开发周期，严格
控制项目的质量成本和期间费用，加速投
资回报，提高投资回报率，以降低企业开
发成本。
3、结束语
总之，项目施工阶段的成本控制是工
程项目成本全过程控制中极其重要的一个
环节和阶段，它与设计阶段的成本控制一
起构成房地产开发项目成本控制的二个关
键阶段。作为房地产开发商要时刻具有控
制开发成本的经济头脑，认真分析对待建
设过程中技术问题和经济问题，减少或避
免建设资金的浪费。而项目造价、工期、
质量等是一个相辅相成的问题，项目成本
控制是集经济、技术与管理为一体的综合
学科，只有做到各方面综合平衡，才能做
到直接有效。
过程中应对项目实施全寿命成本控制，并
在此基础上分阶段进行控制，将价值工程
的方法贯穿到成本控制的各环节，在不同
阶段通过分析采取相对应的措施，进而达
到成本的有效控制，设计阶段是房地产开
发企业项目成本控制的重点，施工阶段是
房地产开发企业项目成本控制的另一个关
键点。
【关键词】房地产开发企业；成本控制；
管理
房地产企业为实现成本管理目标而进
行的一系列计价、定价的系统活动就是工
程造价管理，全过程造价管理主要包括 ：
立项、策划、发包、施工、竣工、维护等
几个阶段的动态管理，每个阶段的造价内
容有所不同，相应的管理方式、控制重点
也有所不同，所谓开发成本的有效控制，
就是在优化建设方案、设计方案的基础上，
在建设程序的各个阶段，采用一定的方法
和措施，把工程造价的发生控制在合理的
范围和核定的造价限额以内。贯穿于项目
投资决策阶段、设计阶段、项目发包阶段
和实施阶段，但房地产开发项目成本控制
应有二个关键阶段 ：设计阶段和施工阶段，
成本控制在设计阶段（包括选材用料）占
有 70—80% 的分量，工程阶段（包括合约
和实施阶段）占 20—30%。
1、项目设计阶段是成本控制的重点
通过实施建筑工程设计优化，对施工
图进行设计优化，在设计阶段降低工程造
价，能够达到节约工程建设投资目标，使
开发出来的产品性价比更高、开发商获得
更大的投资效益。在具体设计过程中应具
体抓好以下几方面的工作 ：
1.1 项目设计委托时，要向设计单位
及设计人员提供尽可能详尽准确的相关设
计资料及各种技术经济指标，明确项目开
发的定位、工程建设成本控制范围、质量
及效果，特别要强调设计方案的“经济合
理性和技术先进性”间的关系，具体内容
包括户型、功能、环境配套、结构设计等。
在保证工程质量和满足使用功能的前提下
尽可能从源头上作好成本节约。
1.2 项目方案设计控制要点 ：
（1）产品的市场定位与产品定位，产
品功能、标准、户型组合 ；
（2）竖向标高的确定，土石方平衡方案，
景观对原始地形的利用 ；
（3）公建及配套种类及规模分析，综
合管网的初步布置，水电设备房位置 ；
（4）窗地比，平面周长，体型系数 ；
（5）人防工程自建与缴费的决策 ；
（6）项目分部分项工程及部品部件的
价值判断。
1.3 初步设计完成后，房开企业技术部
门要认真审查比对，不能过分依赖于设计
部门。这一阶段十分重要，着重应注意的
是设计方案是否达到所要求的各项技术经
济指标，整个设计思路是否经济合理，注
意以下几点 ：（1）各建筑、结构、构造做
法及建筑选材 ；（2）结构形式、基础形式、
挡土墙形式的选择 ；（3）外立面设计 ；（4）
电梯、空调等大型设备选型 ；（5）管线布
置走向 ；（6）变配电系统 ；（7）道路断面 ；
（8）公摊面积与公摊系数优化 ；（9）精装
修配置标准与成本； （10）钢筋、砼含量； （11）
门窗开启方式及分隔设计。
1.4 施工图设计阶段，这是控制工程成
本最主要的一环。设计过程中，有些工程
设计人员只注重设计“质量”及设计期限，
没有更多的考虑设计对工程建设成本的重
大影响。限制和控制对工程造价影响大的
内容。实施限额设计，在满足设计质量的
前提下，通过优化设计，限制每平方米含
钢量、混凝土含量，单位施工图预算指标、
设计变更费用限额指标等对工程造价影响
大的内容。尤其要注意以下几点 ：（1）结
构体系的确定及主要竖向构件和平面布置 ；
（2）基础的选型及设计图 ；（3）电算模型
及计算系数的取值 ；（4）标准层的布置及
截面配筋； （5）地下室的布置及样板配筋图；
（6）结构转换层的布置及配筋情况。
2、施工阶段是项目成本控制中的另一
个关键阶段
根据施工阶段的这一特点，在该阶段
的成本控制中除了要加强合同管理外，还
应重点加强施工现场的管理，严格控制工
程变更及把好建筑材料、设备的质量价格
关 ：
2.1 加强合同管理，施工合同的签订，
应当遵守国家的法律、法规和国家计划，
遵循平等互利、协商一致、等价有偿的原则，
把握合同条款的内涵，精心推敲合同文字
的措词，增强合同条款的严密性。保证合
同的顺利履行，有效预防合同纠纷的发生，
减少、避免施工索赔，从而减少工程费用。
在合同履行过程中严格合同变更确认批准
流程，建立健全合同履约跟踪检查制度，
加强监督，提高合同履约率，发现问题及
时纠正，从而更有效地控制工程造价。
2.2 加强施工现场管理工作，优化施工
组织设计，选择技术先进、经济合理的施
工方案，同时尽可能减少设计变更及严格
控制现场工程量变更签证工作。
现场签证是施工过程中一项经常性的
工作，许多项目由于现场签证的不严肃，
引起工程造价失控。据统计，由于工程量
签证问题所引起的工程结算价的上升幅度
可达 10%-20%，个别的甚至更高，必须严
格现场签证制度管理。
2.2.1 明确现场签证发生的原因 ：（1）
设计变更导致的拆除或返工 ；（2）项目部
发出的零星工程委托 ；（3）合同规定实测
工程量 ；
2.2.2 按合同约定是否可以单独定价，
或按合同约定的计价方式并入结算，如需
单独定价，明确原因 ；
2.2.3 签证的范围应正确，现场工程管
理人员必须认真熟悉招标文件、投标文件
和合同文件，明确工程承包范围，防止盲
目签证。
2.2..4 签证单上必须由项目部工程师注
明准确完成时间。一般来说，施工内容完
成后，施工单位应当在三天之内或相应的
工程内容隐蔽前填写签证单报监理工程师
及项目部确认 ；如无特殊理由，监理工程
师及项目部也应在一周内签署意见并返回
施工单位。
2.3 切实把好设备、材料的质量及价格
关。材料是工程造价的主要组成部分之一，
据测算材料费用一般占工程造价的 65% 以
上，因此它对工程造价的影响巨大，最重
要的一点在材料价格的控制上要做到施工
前确定，施工前让施工单位上报材料品牌、
规格型号、材料价格，经业主确定品牌后
进行市场询价，对上报价格以书面形式进
行批复，现场实际施工即可按确定品牌执
行，结算时按确定价格结算，避免了施工
中以次充好和结算中虚报价格的现象。从
而能较好的控制材料、设备的质量和价格，
以降低工程造价。
控制好以上二个关键阶段的同时还应
正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、
资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大
工程质量事故，努力缩短开发周期，严格
控制项目的质量成本和期间费用，加速投
资回报，提高投资回报率，以降低企业开
发成本。
3、结束语
总之，项目施工阶段的成本控制是工
程项目成本全过程控制中极其重要的一个
环节和阶段，它与设计阶段的成本控制一
起构成房地产开发项目成本控制的二个关
键阶段。作为房地产开发商要时刻具有控
制开发成本的经济头脑，认真分析对待建
设过程中技术问题和经济问题，减少或避
免建设资金的浪费。而项目造价、工期、
质量等是一个相辅相成的问题，项目成本
控制是集经济、技术与管理为一体的综合
学科，只有做到各方面综合平衡，才能做
到直接有效。
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